Een huis erven, waar krijg je mee te maken?
Behoorlijk veel mensen krijgen er vroeg of laat mee te maken, zij erven een huis. Alleen of met anderen. Bij het erven van een huis komt heel veel kijken. Natuurlijk maakt ons team dit vaak mee. In deze blog behandelen we het toch wat gecompliceerde en vaak emotionele onderwerp ‘een huis erven’.
Laten we vooropstellen dat we begrijpen dat een huis erven meestal een emotionele zaak is. Rondom dit onderwerp komt er ongelooflijk veel op je af, vaak in een al heftige periode. Allerlei wettelijke en juridische verplichtingen, zakelijke en persoonlijke overwegingen. Terwijl je wel wat anders aan je hoofd hebt. Weet dat wij dit vaker meemaken en weten wat er op je af komt. Daarin kunnen we je bijstaan, door onze expertise en nuttige contacten zoals notarissen met je te delen. Wij zorgen dat je het met ons overziet en alles in goede banen loopt. Dat is immers ons vak en dat doen we al tientallen jaren.
Ben je erfgenaam of testamentair executeur en erf je geheel of gedeeltelijk een huis? Dan staat jou een belangrijke taak te wachten. Van het aanvaarden, tot het betalen van erfbelasting, tot het wel of niet verkopen of verhuren van de betreffende woning.
Bepaal eerst of je de erfenis wel of niet wil aanvaarden. Het erven van een woning kan immers ook kosten met zich meebrengen, zoals het doorbetalen van de energierekening, eventuele servicekosten en onderhoud. Daarnaast kan het zo zijn dat de restschuld van de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Dat hoeft echter niet zo te zijn. Het kan financieel ook een interessante erfenis zijn, je kunt er dan bijvoorbeeld voor kiezen om de woning zelf te gaan bewonen, te gaan verhuren als belegging of te gaan verkopen.
Bij zuiver aanvaarden erf je alles, dus ook eventuele restschulden. Of deze er zijn en in welke mate dien je zelf vooraf te onderzoeken. Bij het zuiver aanvaarden heb je als erfgenaam vervolgens de verantwoording om de erfenis af te wikkelen en eventuele schulden te voldoen. Alleen of met eventuele andere erfgenamen die zuiver aanvaard hebben. Bij het wel aanvaarden van de erfenis is ook nog een alternatief, beneficiair aanvaarden. In dit geval aanvaard je de erfenis alleen als deze positief is. Je kan dan een huis erven zonder eventuele hypotheekschulden uit eigen zak te betalen. De schulden worden dan alleen verrekenend met de opbrengsten uit de nalatenschap. De afwikkeling is wel iets gecompliceerder. Middels een vereffeningsprocedure zal een rechtbank meekijken, hetgeen ook extra kosten met zich meebrengt. Een notaris zal je begeleiden in dit proces. Het is goed te weten dat als één van de erfgenamen niet zuiver maar beneficiair aanvaard, alle erfgenamen automatisch beneficiair aanvaarden.
Als erfgenaam kun je de erfenis niet aanvaarden, ofwel weigeren. Automatisch is dan de volgende erfgenaam in lijn aan de beurt, die voor dezelfde keuze staat. Wij raden jou aan eerst overleg te hebben met een notaris. Die weet echt van de hoed en de rand en kan jou hier goed in adviseren. Natuurlijk werken wij samen met goede notarissen. Vraag ons hier gerust naar, dan verwijzen wij jou vrijblijvend door naar een notaris die bij jou past.
Het kan zijn dat de persoon die overlijdt een overlijdensrisicoverzekering had lopen. Dat lees je terug in de hypotheekakte. Het geld uit deze verzekering kun je vervolgens gebruiken voor het deels aflossen van een eventuele hypotheek. De geldverstrekker kan jou daar verder over informeren, net als een financieel tussenpersoon. Natuurlijk werken wij samen met financiële tussenpersonen, waar wij jou naar kunnen doorverwijzen.
Huis erven? Hierover moet erfbelasting betaald worden. De hoogte wordt vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde in het jaar van overlijden of het jaar daarop. Daarnaast wordt het vastgesteld aan de hand van de totale hoogte van de erfenis, voor een gedeelte word je namelijk vrijgesteld.
Afhankelijk van jouw relatie met degene van wie je erft, word je gedeeltelijk vrijgesteld van erfbelasting. Hiervoor kunnen wij jou het beste doorverwijzen naar de website van belastingdienst. Hier vind je een overzicht van de vrijgestelde bedragen.
De hoogte van de erfbelasting is dus mede afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning in het jaar van overlijden of het jaar daarop. Als je van mening bent dat de WOZ-waarde te hoog is, kun je daar op jouw eigen naam bezwaar tegen maken. Dit kan natuurlijk de moeite waard zijn.
Heb je een woning geërfd, dan moet daar erfbelasting over betaald worden. Meestal binnen een goed jaar. Het kan natuurlijk zijn dat je de woning gaat verkopen en het uit die middelen wil of moet betalen. Het kan een probleem geven als de woning dan nog niet is verkocht, maar er wel betaalt moet worden. Geen paniek, je kunt dan uitstel aanvragen. Uiteraard zijn daar regels aan verbonden. Om dieper op dit onderwerp in te gaan, verwijzen wij je door naar de Belastingdienst. Lees hier meer over het aanvragen van uitstel.
Je erft een woning. Vervolgens sta je voor de keuze, aanhouden of verkopen? Een reden om de woning aan te houden, is om er zelf te gaan wonen of het te gaan verhuren. De afwegingen zijn heel persoonsgebonden. We zetten de meest voorkomende zaken op een rij.
Huis erven van ouders: dit is de meest voorkomende situatie. Vaak met meerdere erfgenamen. Het kan zijn dat één van de erfgenamen de woning wil aanhouden, om er zelf te gaan wonen of om te gaan verhuren. Als enig erfgenaam is het eenvoudiger om de woning aan te houden. Houd er wel rekening mee dat de eventuele lopende hypotheek van jouw ouder(s) inclusief geldende voorwaarden niet zomaar kunnen worden overgenomen. Je zult dan waarschijnlijk een nieuwe hypotheek moeten nemen. Zeker bij verhuur zal er een andere hypotheekvorm gelden, met vaak hogere rentes en andere doorlooptijden. Het is goed om je vooraf te laten informeren door jouw financieel tussenpersoon. Indien gewenst kunnen wij jou in contact brengen. Wil je de van jouw ouder(s) geërfde woning aanhouden en zijn er meerdere erfgenamen in het spel? Dan zul je de andere erfgenamen moeten uitkopen. Daar is een waarde voor nodig, een waarde waar jullie in onderling overleg uitkomen of een vastgestelde waarde van een taxateur middels een onafhankelijk taxatierapport. In sommige gevallen is hierover al iets besloten in het testament. Vervolgens koop je de andere erfgenamen uit door hun deel aan hen te voldoen. Uit eigen middelen, of vanuit een lening.
Als je gehuwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt, zelf in de betreffende woning woont en enig erfgenaam bent, dan kun je jezelf met een verklaring van erfrecht als eigenaar in laten schrijven bij het Kadaster. De woning staat dan niet langer op naam van de overledene, maar op jouw naam. Zonder testament ben je geen erfgenaam als je niet getrouwd bent of geen geregistreerd partnerschap hebt. Ook een gewoon samenlevingscontract is niet voldoende. De erfgenamen kunnen dan besluiten of jij wel of niet in de woning van jouw partner kan blijven wonen. Daar is een kanttekening bij te maken. In het geval dat je een verblijvingsbeding hebt opgenomen in het samenlevingscontract en de woning al op jullie beide namen stond, kun je de woning wel op jouw naam laten zetten. Hier is wel toestemming van de wettelijke erfgenamen voor nodig en een notariële akte. Een notaris kan jou hier nog veel meer over vertellen. Natuurlijk werken wij met notarissen samen en kunnen wij jou in contact brengen.
Stel, je bent geen erfgenaam van een woning, maar in het testament is besloten dat je na het overlijden van de eigenaar wel in de woning mag (blijven) wonen. We spreken dan van ‘Vruchtgebruik’. Met vruchtgebruik is onlosmakelijk ‘Blote eigendom’ verweven. De erfgenamen krijgen het blote eigendom, zij mogen de woning niet verkopen/vervreemden en mogen niet zomaar zelf in de woning gaan wonen. Wel moeten zij toestaan dat de vruchtgebruiker de woning mag bewonen en dus gebruiken zonder dat daar kosten tegenover staan. We zien dit in de praktijk veel gebeuren als een ouder de woning wil vererven aan zijn/haar kinderen, maar ook wil dat de partner nog kan blijven wonen na het overlijden van de ouder/eigenaar. Huis erven? Laat je adviseren.
